简介：《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人背叛出租房屋，应该在合理期限内通报承租人，承租人拥有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见(全面推行)》第118条规定：“出租人背叛租赁房屋，不应提早三个月通报承租人。承租人在同等条件下，拥有优先购买权;出租人并未按此规定背叛房屋的，承租人可以催促人民法院宣告该房屋买卖违宪。” 原告杨某某从1995年6月以来，仍然租用被告XX公司的一套房屋经营摄影业务。

杨某某与XX公司于2001年6月1日签定的租房协议第四条誓约：“承租方必需在当年12月25日以前与出租方续约下年租房合约，并重复使用交齐半年或一年的全部租金，必需再行交款，后用于。”2001年12月25日、2002年4月5日，杨某某向XX公司缴纳了房租。2002年6月22日，XX公司内负责管理水电与房租的工作人员马某某给杨某某送XX公司的通报一份，内容为：“因公司门面房整体出售他人，产权已再次发生更改，我公司原与你所签的出租协议到2002年6月30日已继续执行届满，望你相接通报后与现购房人协商明确出租事宜。

特此通知。”杨某某指出该通报事项侵害了其拥有的优先购买权，故驳回诉讼。控告后，杨某某又于2002年7月22日向XX公司缴纳房租，XX公司也给杨某某开具了房租收据。在二审中找到XX公司出让给张某的房屋，仍未办理房产过户申请;XX公司一并其名下的其他房屋(还包括上诉人杨某某租用的房屋)抵押给银行，并已在房产部门办理了抵押注册。

法院裁决： 上诉原告杨某某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨某某开销。

案件分析 《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人背叛出租房屋，应该在合理期限内通报承租人，承租人拥有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见(全面推行)》第118条规定：“出租人背叛租赁房屋，不应提早三个月通报承租人。承租人在同等条件下，拥有优先购买权;出租人并未按此规定背叛房屋的，承租人可以催促人民法院宣告该房屋买卖违宪。”原告杨某某与被告XX公司签定的租房协议，意思回应现实，合乎法律规定，且已遵守多年，是有效地合约。

当出租人背叛杨某某租用的房屋时，杨某某拥有优先购买权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己明确提出的主张，有责任获取证据。

”最高人民法院在《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己明确提出的诉讼请求所依据的事实或者驳斥对方诉讼请求所依据的事实有责任获取证据加以证明。”“没证据或者证据足以证明当事人的事实主张的，由负起举证责任的当事人分担有利后果。”原告杨某某既然指出其拥有的优先购买权受到侵犯，就有责任获取需要证明侵犯事实不存在的证据。

必须证明的事实还包括：1.双方之间不存在着合法有效地的出租关系;2.出租人要求背叛或者早已背叛出租房屋而不通报承租人，或者虽然通报但在通报的有效期并未过时将要出租房屋买与第三人，或者在承租人与第三人开价同等的情况下将出租房屋卖给第三人。纵观杨某某递交的证据，不能证明XX公司有背叛房屋的不道德，却无法证明XX公司要求将或者一并杨某某租用的房屋出售，XX公司也不否认杨某某的诉讼主张;况且杨某某在驳回诉讼后，又向XX公司缴纳了房租，XX公司也缴纳了杨某某此次缴纳的房租。这一事实证明，双方当事人之间的房屋租赁关系仍然不存在。

二审查清，争议房屋已被XX公司抵押给银行，再度证明房屋所有权人仍是XX公司，该房屋的所有权未再次发生移往。杨某某的裁决理由没事实根据，无法正式成立，其裁决催促未予反对。故杨某某以其优先购买权受到侵害为由驳回的诉讼，缺少事实证据，法院无法不予反对。

租房人拥有优先购买权的条件 《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人背叛出租房屋，应该在合理期限内通报承租人，承租人拥有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见(全面推行)》第118条规定：“出租人背叛租赁房屋，不应提早三个月通报承租人。承租人在同等条件下，拥有优先购买权;出租人并未按此规定背叛房屋的，承租人可以催促人民法院宣告该房屋买卖违宪。

”依照上述规定，承租人行使优先购买权，应该不具备以下条件： 1.承租人与出租人之间必需不存在合法有效地的出租合约。如果出租合约不正式成立、违宪、被撤消或者因履行期期满而中止，则承租人不拥有此项权利。2.优先购买权不能在出租人要求背叛出租房屋后拥有，并且必需在收到背叛通报后三个月内行使。3.承租人必需是在同等条件下拥有优先购买权。

所谓同等条件，主要是指价格以及价款的保险费时间、保险费方式等。第三人的开价条件高于承租人时，承租人没优先购买权。哪些人有房屋的优先购买权? 1、承租人有优先购买权 房屋所有人在同等条件下，必须将正在租赁的房屋卖给承租人。

出租人并未通报承租人，或者承租人回应不愿出售该租用屋，出租人与第三人正式成立的买卖合同违宪。涉及法律规定：出租人背叛租赁房屋，不应提早三个月通报承租人。承租人在同等条件，拥有优先购买权;出租人并未按此规定背叛房屋时，承租人可以催促人民法院宣告该房屋买卖违宪。

2、房屋共计有人有优先购买权 房屋共计有人能优先购买房产。另外，房产交易过程中，无论是签合同还是过户，都必需有共有人表示同意的证明书，否则房屋买卖合约违宪。涉及法律规定：房屋所有权人背叛共计房屋，需递交共计有人表示同意的证明书。在同等条件下，共计有人有优先购买权。

3、公有旧房原住户有优先购买权 如果是出售公有旧房，原住户有优先购买权。涉及法律规定：出售旧房时，原住户有优先权。4、原产权单位有房屋优先购买权 二手房交易某种程度必须获得原产权单位的表示同意，并开具证明，合约才有效地，买卖双方才能办理过户。

涉及法律规定：职工出售公有住房，在国家规定标准面积以内的，实施标准价。购房后享有部分产权，即占有权和使用权，受限处分权和收益权;可以承继，可以在购房五年以后转入市场背叛或租赁，原产权单位有优先购买权和租给权。遇上有优先购买权的房屋仍然可以出售，但是要再行取得优先购买权拥有者的表示同意。

“优先”主要指时间上的优先，优先时间一般规定为3个月。在条件等同时，只有拥有优先权的承租人、共计有人退出出售之后(需让卖方开具证明材料)，房屋所有权人才可以将房屋背叛给他人，买卖双方才能合法的展开房产交易。

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